Eigenkapital und Bauzins: Wie viel ist genug?
Mehr Eigenkapital bedeutet niedrigerer Beleihungsauslauf und kann die Konditionen verbessern. Wie groß der Unterschied ist, was als Eigenkapital zählt und ab wann sich mehr Eigenkapital noch lohnt.
Der Beleihungsauslauf: Die wichtigste Zahl für Ihren Zinssatz
Der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) ist das Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Beleihungswert der Immobilie. Der bankseitige Beleihungswert kann vom Kaufpreis abweichen. Deshalb ist Darlehen / Kaufpreis nicht automatisch derselbe Wert.
Frei gewähltes Rechenbeispiel, ohne Nebenkosten: Kaufpreis: 500.000 € · Beleihungswert: 450.000 € · Darlehen: 400.000 € → Beleihungsauslauf: 400.000 / 450.000 = 88,9 %
| Eigenkapital für den Kaufpreis | Darlehen | Darlehen / Kaufpreis | Darlehen / Beleihungswert |
|---|---|---|---|
| 50.000 € | 450.000 € | 90,0 % | 100,0 % |
| 100.000 € | 400.000 € | 80,0 % | 88,9 % |
| 150.000 € | 350.000 € | 70,0 % | 77,8 % |
| 200.000 € | 300.000 € | 60,0 % | 66,7 % |
Die Tabelle enthält keine Marktzinssätze. Ob die Bank bei einer anderen Quote günstigere Konditionen anbietet, lässt sich nur anhand ihrer konkreten Zinsstaffel prüfen. Ein niedrigerer Darlehensbetrag reduziert bei gleichem Sollzins den anfänglichen Zinsbetrag.
Begriffsquelle: Verbraucherzentrale Niedersachsen: Beleihungswert und Zinsvergleich (geprüft am 11. September 2026).
Was gilt als Eigenkapital?
Nicht nur Bankguthaben zählt. Für die Finanzierungsplanung kommen je nach Verfügbarkeit und Bank unter anderem folgende Mittel oder Sicherheiten infrage:
- Ersparnisse auf Giro-, Tages- und Festgeldkonten
- Verfügbares Bausparguthaben, nicht die gesamte Bausparsumme
- Wertpapiere und Fondsanteile: Verkaufswert beziehungsweise Beleihung mit bankabhängigen Abschlägen
- Verfügbarer Rückkaufswert einer Versicherung; Folgen der Kündigung vorher prüfen
- Lastenfreie Grundstücke oder andere Immobilien
- Nachweisbare, verfügbare Schenkungen und Erbschaften
- Eigenleistungen beim Bau (Muskelhypothek, begrenzt)
Kaufnebenkosten und Reserven: Planen Sie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler zusätzlich ein. Legen Sie nur den Teil Ihrer Ersparnisse als Kaufpreis-Eigenkapital zugrunde, der nach Nebenkosten, nötiger Sanierung und Sicherheitsreserve verbleibt. Zusätzliche Sicherheiten sind nicht dasselbe wie Bargeld.
KfW-Förderung: zusätzlicher Kredit, kein geschenktes Eigenkapital
Ein Förderdarlehen muss zurückgezahlt werden und zählt zur Gesamtverschuldung. Es ersetzt keinen frei verfügbaren Eigenkapitalbetrag. Vergleichen Sie die Gesamtrate aller Bausteine, Laufzeiten, tilgungsfreie Jahre und Sicherheiten; ein pauschaler Zinsvorteil ist nicht zugesagt.
- KfW 124: Wohneigentumsprogramm für den Kauf oder Bau selbst genutzten Wohneigentums.
- KfW 297/298: Klimafreundlicher Neubau; KfW 300: Wohneigentum für Familien – Neubau.
- KfW 308: Jung kauft Alt für den förderfähigen Bestandserwerb durch Familien mit anschließender energetischer Sanierung.
Programmzuordnung geprüft am 11. September 2026. Maßgeblich sind die aktuellen Bedingungen und der erforderliche Antragszeitpunkt des jeweiligen Programms. Klären Sie die Förderung mit Ihrem Finanzierungspartner vor dem Kaufvertrag beziehungsweise Vorhabensbeginn.
Wann lohnt es sich, mehr Eigenkapital einzusetzen?
Wenn Sie die Wahl haben, mehr Eigenkapital einzusetzen oder es in einer Geldanlage zu belassen, hängt die Entscheidung von zwei Größen ab: dem Zinssatz Ihrer Baufinanzierung und der erwarteten Rendite der Alternative.
Vergleichen Sie vermiedene Kreditzinsen mit der Rendite nach Kosten und Steuern, aber auch Liquidität und Risiko. Eine erwartete Aktienrendite ist nicht sicher und daher kein gleichwertiger Ersatz für eine vertraglich feststehende Zinsersparnis. Eine ausreichende Reserve für Reparaturen und Einkommensausfälle sollte verfügbar bleiben.