Wann lohnt sich eine Baufinanzierung umschulden?
Millionen Deutsche stehen in den kommenden Jahren vor der Anschlussfinanzierung. Ob sich ein Wechsel lohnt, hängt von Zinsunterschied, Restschuld, Laufzeit — und dem richtigen Timing ab.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Die meisten Immobilienkredite haben eine feste Zinsbindung von 10, 15 oder 20 Jahren. Danach ist die Restschuld in der Regel noch erheblich — und muss neu finanziert werden. Diese Neuverhandlung nennt man Anschlussfinanzierung oder Prolongation.
Sie haben dabei zwei Optionen: Sie verlängern bei Ihrer Hausbank (Prolongation) oder Sie wechseln zu einem günstigeren Anbieter (Umschuldung). Studien zeigen, dass rund 60 % der Kreditnehmer ohne Vergleich einfach das Angebot der Hausbank annehmen — und dabei im Durchschnitt 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte zu viel zahlen.
Ab wann lohnt sich der Wechsel? Die Faustformel
Eine Umschuldung lohnt sich, wenn der Zinsvorteil nach Abzug der Wechselkosten (Grundschuldabtretung, ggf. Notar) einen positiven Nettoeffekt ergibt. Als Faustregel gilt:
Faustregel: Bei einer Restschuld von 200.000 Euro spart ein Unterschied von 0,3 Prozentpunkten rund 600 Euro pro Jahr. Die Wechselkosten amortisieren sich in unter einem Jahr. Selbst bei einem Unterschied von 0,15 Prozentpunkten lohnt es sich bei Restlaufzeiten über fünf Jahren.
| Restschuld | 0,2 pp Unterschied | 0,4 pp Unterschied | 0,6 pp Unterschied |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 200 €/Jahr | 400 €/Jahr | 600 €/Jahr |
| 200.000 € | 400 €/Jahr | 800 €/Jahr | 1.200 €/Jahr |
| 300.000 € | 600 €/Jahr | 1.200 €/Jahr | 1.800 €/Jahr |
| 400.000 € | 800 €/Jahr | 1.600 €/Jahr | 2.400 €/Jahr |
| 500.000 € | 1.000 €/Jahr | 2.000 €/Jahr | 3.000 €/Jahr |
Der richtige Zeitpunkt: 6 bis 18 Monate vorher handeln
Den größten Fehler machen Kreditnehmer, die erst dann aktiv werden, wenn das Prolongationsschreiben der Hausbank im Briefkasten liegt — meist 3 Monate vor Ende der Zinsbindung. Dann bleibt kaum Zeit für einen Vergleich.
- 18 Monate vorher: Marktbeobachtung beginnen, Forward-Darlehen prüfen wenn Zinsen steigen
- 12 Monate vorher: Erste Angebotsrunde bei 3–5 Banken, Schufa-Auskunft selbst anfordern und prüfen
- 6 Monate vorher: Konditionen festlegen, Unterlagen vorbereiten (Einkommensnachweis, aktueller Grundbuchauszug)
- 3 Monate vorher: Vertrag unterschreiben, Abtretung der Grundschuld organisieren
Vorfälligkeitsentschädigung: Wann fällt sie an?
Eine vorzeitige Umschuldung innerhalb der Zinsbindung löst eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) aus. Die Bank berechnet den entgangenen Zinsgewinn für die verbleibende Laufzeit. Das kann bei langen Restlaufzeiten und hohen Kreditsummen mehrere zehntausend Euro betragen.
Ausnahmen: Nach 10 Jahren Zinsbindung haben Kreditnehmer gesetzlich das Recht, den Vertrag mit 6-monatiger Kündigungsfrist kostenfrei zu beenden (§ 489 BGB). Nutzen Sie dieses Recht, wenn Sie einen Kredit mit langer Zinsbindung aber günstigeren aktuellen Marktkonditionen haben.
§ 489 BGB: Jeder Immobilienkredit mit festem Zinssatz kann nach 10 Jahren Zinsbindung mit einer Frist von 6 Monaten kostenfrei gekündigt werden — unabhängig davon, ob die vereinbarte Zinsbindung noch länger wäre.
Forward-Darlehen: Zinssicherung für die Zukunft
Wenn Ihre Zinsbindung in 1 bis 5 Jahren endet und Sie erwarten, dass die Zinsen bis dahin steigen, können Sie heute schon einen Zinssatz für die spätere Anschlussfinanzierung vereinbaren. Dieses Forward-Darlehen kostet einen Aufschlag — typischerweise 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Monat der Vorlaufzeit.
| Vorlaufzeit | Forward-Aufschlag | Sinnvoll bei Zinsanstieg von |
|---|---|---|
| 6 Monate | ca. +0,06 % | über +0,1 % |
| 12 Monate | ca. +0,12 % | über +0,2 % |
| 24 Monate | ca. +0,24 % | über +0,3 % |
| 36 Monate | ca. +0,36 % | über +0,5 % |
Steigen die Zinsen weniger als erwartet oder fallen sie sogar, zahlen Sie mit einem Forward-Darlehen möglicherweise mehr als nötig. Es ist eine Absicherungsentscheidung, keine Renditestrategie.