Wann lohnt sich eine Baufinanzierung umschulden?
Am Ende der Zinsbindung muss eine verbleibende Restschuld neu finanziert werden. Ob sich ein Wechsel lohnt, hängt von Zinsunterschied, Restschuld, Laufzeit — und dem richtigen Timing ab.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Die meisten Immobilienkredite haben eine feste Zinsbindung von 10, 15 oder 20 Jahren. Danach ist die Restschuld in der Regel noch erheblich — und muss neu finanziert werden. Diese Neuverhandlung nennt man Anschlussfinanzierung oder Prolongation.
Sie haben dabei zwei Optionen: Sie verlängern bei Ihrer Hausbank (Prolongation) oder Sie wechseln zu einem günstigeren Anbieter (Umschuldung). Vergleichen Sie Angebote für dieselbe Restschuld und Bindungsdauer. Eine niedrigere Monatsrate allein beweist keine Ersparnis: Sie kann auch aus niedrigerer Tilgung und damit höherer Restschuld entstehen.
Ab wann lohnt sich der Wechsel? Raten, Restschuld und Kosten
Eine Umschuldung lohnt sich, wenn der Zinsvorteil nach Abzug der Wechselkosten (Grundschuldabtretung, ggf. Notar) einen positiven Nettoeffekt ergibt. Als Faustregel gilt:
Rechenbeispiel: 200.000 € Anfangsschuld × 0,3 Prozentpunkte ergeben 600 € Zinsdifferenz auf Jahresbasis, solange die Schuld unverändert bleibt. Bei Tilgung sinkt die Schuld; das ist deshalb keine tatsächliche Jahresersparnis und keine Amortisationszusage. Wechselkosten müssen gesondert beziffert werden.
| Restschuld | 0,2 pp Unterschied | 0,4 pp Unterschied | 0,6 pp Unterschied |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 200 €/Jahr | 400 €/Jahr | 600 €/Jahr |
| 200.000 € | 400 €/Jahr | 800 €/Jahr | 1.200 €/Jahr |
| 300.000 € | 600 €/Jahr | 1.200 €/Jahr | 1.800 €/Jahr |
| 400.000 € | 800 €/Jahr | 1.600 €/Jahr | 2.400 €/Jahr |
| 500.000 € | 1.000 €/Jahr | 2.000 €/Jahr | 3.000 €/Jahr |
Der richtige Zeitpunkt: Fristen und Unterlagen vorbereiten
Beginnen Sie so früh, dass Zeit für Angebotsvergleich, Kreditprüfung und gegebenenfalls Übertragung der Grundschuld bleibt. Die nötige Vorlaufzeit hängt vom Vertrag und vom Anbieter ab.
- Ende der Sollzinsbindung, vollständigen Auszahlungstag und spätere Vertragsänderungen ermitteln.
- Voraussichtliche Restschuld und Sondertilgungen prüfen.
- Vergleichbare Angebote mit gleichem Darlehensbetrag und gleicher Bindung anfordern.
- Kündigungsfrist, Auszahlung und Ablösung schriftlich abstimmen.
Vorfälligkeitsentschädigung: Wann fällt sie an?
Bei einer vorzeitigen Ablösung innerhalb der Sollzinsbindung können je nach Vertrag und Kündigungsgrund eine Vorfälligkeitsentschädigung oder weitere Voraussetzungen relevant sein. Lassen Sie einen konkreten Ablösebetrag ermitteln, bevor Sie einen Zinsvorteil annehmen.
§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Bei gebundenem Sollzins ist eine Kündigung nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang des Darlehens mit sechs Monaten Frist möglich. Maßgeblich ist also nicht automatisch der Vertragsabschluss oder Beginn der Zinsbindung. Eine spätere neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzins kann den Fristbeginn ersetzen.
Die Rückzahlung muss nach § 489 Abs. 3 fristgerecht erfolgen; andernfalls gilt die Kündigung als nicht erfolgt. Prüfen Sie daher die konkreten Vertragsdaten und den Ablösetermin.
Quelle: § 489 BGB (geprüft am 11. September 2026).
Forward-Darlehen: Zinssicherung für die Zukunft
Mit einem Forward-Darlehen vereinbaren Sie heute Konditionen für eine spätere Anschlussfinanzierung. Aufschlag, mögliche Vorlaufzeit und Vertragsbedingungen sind anbieterabhängig. Eine pauschale monatliche Aufschlagstabelle ersetzt kein Angebot.
Vergleichen Sie den gesamten vereinbarten Zins einschließlich Aufschlag mit möglichen späteren Konditionen. Steigen die Zinsen weniger stark oder fallen sie, kann die frühzeitige Bindung teurer sein. Prüfen Sie auch Abnahmeverpflichtung und mögliche Kosten, falls Sie das Darlehen nicht nutzen. Das ist eine Absicherung, keine sichere Ersparnis.
Rechnen Sie Ihre Restschuld und neue Rate im Anschlussfinanzierungsrechner. Indikative Zinssätze, kein verbindliches Angebot. Tatsächlicher Zins abhängig von Bonität und Beleihungsauslauf.