Baufinanzierung ohne Eigenkapital: 100-Prozent-Finanzierung

100-%-Finanzierung vs. Vollfinanzierung

Bei der 100-%-Finanzierung finanziert die Bank den gesamten Kaufpreis, während Sie die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler) aus eigener Tasche zahlen. Bei der Vollfinanzierung („110 %“) werden auch diese Nebenkosten mitfinanziert. Die Bezeichnung „110 %“ ist eine vereinfachte Umschreibung; Nebenkosten variieren. Der Beleihungsauslauf bezieht sich auf den bankseitigen Beleihungswert, nicht auf den Kaufpreis.

Finanzierungsbedarf bei 500.000 Euro Kaufpreis

Arithmetisches Beispiel: Kaufpreis 500.000 Euro, Nebenkosten separat
Finanzierter Kaufpreisanteil	Darlehen	Eigene Mittel ohne Rücklagen
80 % des Kaufpreises	400.000 €	100.000 € + Kaufnebenkosten
90 % des Kaufpreises	450.000 €	50.000 € + Kaufnebenkosten
100 % des Kaufpreises	500.000 €	Kaufnebenkosten
Kaufpreis + Nebenkosten	500.000 € + tatsächliche Nebenkosten	Individuell, Rücklagen separat

Formel: Darlehen = Kaufpreis × finanzierter Anteil. Das ist kein Beleihungsauslauf und keine Zusage einer Bank. Ein Sollzins lässt sich aus diesen Angaben nicht ableiten.

Voraussetzungen und Risiken

Weiterführende Quelle: Verbraucherzentrale: Bau- und Immobilienfinanzierung. Redaktionell geprüft am 11. September 2026.

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital verlangt ein sicheres, überdurchschnittliches Einkommen und eine einwandfreie Bonität. Das zentrale Risiko: Die Restschuld bleibt lange hoch, und bei einem erzwungenen Verkauf kann der Erlös die Restschuld nicht decken. Eine höhere Anfangstilgung mildert dieses Risiko, erhöht aber die Monatsrate.

Empfehlung: Auch wer ohne Eigenkapital finanziert, sollte mindestens die Kaufnebenkosten selbst aufbringen und einen Notgroschen behalten. Prüfen Sie im Budgetrechner, welche Rate wirklich tragbar ist.

Häufige Fragen zur Finanzierung ohne Eigenkapital

Geht eine Baufinanzierung komplett ohne Eigenkapital?

Möglich ist es, aber anspruchsvoll. Man unterscheidet die 100-%-Finanzierung (der Kaufpreis wird voll finanziert, die Kaufnebenkosten zahlen Sie selbst) und die Vollfinanzierung (auch die Nebenkosten werden finanziert, „110 %“). Beide setzen ein sehr gutes, sicheres Einkommen voraus.

Wie hoch ist der Zinsaufschlag ohne Eigenkapital?

Ein hoher Beleihungsauslauf kann Konditionen verschlechtern oder zur Ablehnung führen. Einen festen Aufschlag gibt es nicht. Er hängt unter anderem von Bank, Objektbewertung und Bonität ab; die Bundesbank-Zinsreihe liefert dafür keine Tariftabelle.

Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen?

Banken verlangen in der Regel ein überdurchschnittliches, unbefristetes Einkommen, eine sehr gute Bonität (Schufa) und eine werthaltige, gut wiederverkäufliche Immobilie. Mindestens die tatsächlichen Kaufnebenkosten sollten Sie selbst tragen können.

Ist das sinnvoll oder zu riskant?

Es erhöht das Risiko: Die Restschuld bleibt lange hoch, und bei einem Verkauf kann der Erlös unter der Restschuld liegen. Sinnvoll kann es sein, wenn das Einkommen sicher ist, der Kaufpreis angemessen und der Verzicht auf Eigenkapital bewusst (z. B. zum Erhalt von Rücklagen) erfolgt.