Baufinanzierung ohne Eigenkapital: 100-Prozent-Finanzierung

100-%-Finanzierung vs. Vollfinanzierung

Bei der 100-%-Finanzierung finanziert die Bank den gesamten Kaufpreis, während Sie die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler — rund 10 %) aus eigener Tasche zahlen. Bei der Vollfinanzierung („110 %“) werden auch diese Nebenkosten mitfinanziert. Je weniger Eigenkapital, desto höher der Beleihungsauslauf — und desto höher der Zins.

Zinsaufschlag nach Beleihungsauslauf

Typischer Zinssatz nach Eigenkapital/Beleihungsauslauf (Richtwerte auf Basis des aktuellen Referenzzinses)
Beleihungsauslauf	Eigenkapital	Einordnung	Zins (Beispiel)
bis 60 %	mind. 40 % + Nebenkosten	günstigster Tarif	3,62 %
bis 80 %	mind. 20 % + Nebenkosten	Standard	3,72 %
bis 90 %	mind. 10 % + Nebenkosten	leichter Aufschlag	4,02 %
100 %	nur Nebenkosten als EK	deutlicher Aufschlag	4,42 %
über 100 % (Voll)	kein Eigenkapital	höchster Aufschlag	4,72 %

Richtwerte, kein verbindliches Angebot. Der tatsächliche Aufschlag hängt von Bonität, Objekt und Bank ab.

Voraussetzungen und Risiken

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital verlangt ein sicheres, überdurchschnittliches Einkommen und eine einwandfreie Bonität. Das zentrale Risiko: Die Restschuld bleibt lange hoch, und bei einem erzwungenen Verkauf kann der Erlös die Restschuld nicht decken. Eine höhere Anfangstilgung mildert dieses Risiko, erhöht aber die Monatsrate.

Empfehlung: Auch wer ohne Eigenkapital finanziert, sollte mindestens die Kaufnebenkosten selbst aufbringen und einen Notgroschen behalten. Prüfen Sie im Budgetrechner, welche Rate wirklich tragbar ist.

Häufige Fragen zur Finanzierung ohne Eigenkapital

Geht eine Baufinanzierung komplett ohne Eigenkapital?

Möglich ist es, aber anspruchsvoll. Man unterscheidet die 100-%-Finanzierung (der Kaufpreis wird voll finanziert, die Kaufnebenkosten zahlen Sie selbst) und die Vollfinanzierung (auch die Nebenkosten werden finanziert, „110 %“). Beide setzen ein sehr gutes, sicheres Einkommen voraus.

Wie hoch ist der Zinsaufschlag ohne Eigenkapital?

Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher der Zins. Gegenüber einer Finanzierung mit 20 % Eigenkapital liegt der Aufschlag bei einer 100-%-Finanzierung oft bei 0,5 bis 0,9 Prozentpunkten, bei einer Vollfinanzierung noch darüber.

Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen?

Banken verlangen in der Regel ein überdurchschnittliches, unbefristetes Einkommen, eine sehr gute Bonität (Schufa) und eine werthaltige, gut wiederverkäufliche Immobilie. Mindestens die Kaufnebenkosten (rund 10 %) sollten Sie selbst tragen können.

Ist das sinnvoll oder zu riskant?

Es erhöht das Risiko: Die Restschuld bleibt lange hoch, und bei einem Verkauf kann der Erlös unter der Restschuld liegen. Sinnvoll kann es sein, wenn das Einkommen sicher ist, der Kaufpreis angemessen und der Verzicht auf Eigenkapital bewusst (z. B. zum Erhalt von Rücklagen) erfolgt.